Verteilerschlüssel

Der Verteilerschlüssel bezeichnet den Quotient, mittels dessen der Vermieter die ihm entstandenen Gesamtkosten auf die einzelnen Mietern umlegt. In der Wahl des Verteilerschlüssels ist der Vermieter, bis auf wenige Ausnahmen, frei.

Folgende Verteilerschlüssel sind denkbar:

  • Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtobjektsfläche
  • Kubikmeteranzahl des umbauten Raums
  • Personenzahl
  • Wohneinheiten
  • Verbrauch
  • Anwendung mehrerer Schlüssel (z.Bsp. Verbrauch und Wohnfläche als Mischkalkulation)

Die Kostenverteilung sollte möglichst gerecht aber auch praktikabel sein. Insbesondere darf der Vermieter keinen finanziellen Vorteil für sich selbst erwirken. Der Verteilerschlüssel soll für den Vermieter kostenneutral sein. Nebenkosten für leerstehende Wohnungen gehen immer zu Lasten des Vermieters.

Mieter und Vermieter haben sich über die Verteilerschlüssel für einzelne Kostenpositionen grunsätzlich im Mietvertrag zu einigen. Geschieht das nicht, gilt grundsätzlich das Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche eines Mietobjekts als Regelmaßstab. Anderes gilt ausnahmsweise bei der Berechnung der warmen Betriebskosten (Heiz-, Warmwasserkosten) nach der Heizkostenverordnung. Hier ist der Vermieter verpflichtet die Betriebskosten zu mindestens 50% und höchstens 70% nach dem individuellen Verbrauch zu berechnen. Die verbleibenden 30-50% sind nach einem festen Schlüssel umzurechnen.  Der Vermieter kann den einmal gewählten Verteilerschlüssel nur ändern, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Änderungsklausel oder die einseitige Bestimmung des Verteilerschlüssels vereinbart wurde. Im letzteren Fall muss der Vermieter sein Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen ausüben und dabei eigene Interessen wie Praktikabilität, Interessen der Mieter, ökologische und ökonomische Interessen berücksichigen.

Der Verteilerschlüssel muss sich aus der Nebenkostenabrechnung ergeben, sodass der Mieter in der Lage ist, den eigenen Anteil gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Ist der Verteilerschlüssel nicht mit der notwendigen Eindeutigkeit in der Nebenkostenabrechnung angelegt, ergibt sich daraus die formelle Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung.

Eine formell fehlerhafte Nebenkostenabrechnung kann innerhalb der Abrechnungsfrist korrigiert werden. Eine verfristete Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist unwirksam. In diesem Fall bleibt es bei der formell fehlerhaften Nebenkostenabrechnung und eventuelle Nachforderungen des Vermieters können nicht wirksam gefordert werden.