Vereinbarung der Betriebskosten

 

Grundsätzlich ist die Miete als Inklusivmiete gestaltet, d.h. die monatliche Miete umfasst zunächst alle Kosten. Jede darüber hinausgehende Berechnung von Mietnebenkosten muss zwischen Mieter und Vermieter vereinbart sein.

Wie können Mietnebenkosten erhoben werden?

Mietnebenkosten können als Pauschale oder als abzurechnende Betriebskosten erhoben werden. Die Vereinbarung der Parteien muss daher erkennen lassen, ob es sich bei den Nebenkosten um einen Pauschalbetrag oder Abrechnung der Betriesbkosten handelt. Lässt die Vereinbarung einen solchen Willen nicht erkennen oder bestehen Widersprüche, die nicht im Wege der Auslegung ausgeräumt werden können, ist die Nebenkostenabrede unwirksam. Verwendet der Vermieter einen Formularvertrag, werden Unklarheiten zu Gunsten des Mieters ausgelegt.

Müssen in der Vereinbarung alle Betriebskosten einzeln genannt sein?

Die von dem Mieter zu tragenden Betriebskosten müssen entweder konkret benannt oder zumindest so bezeichnet sein, dass sie eindeutig bestimmbar sind. Bei der Auslegung des Parteiwillens können verschiedene Indizien Beachtung finden. Vereinbaren die Parteien eine Vorauszahlung, lässt sich daraus schließen, dass zumindest grundsätzlich Betriebskosten umzulegen sind. Die Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen, lässt wiederum auf den Umfang der umlegungsfähigen Betriebskosten schließen.

Werden die Betriebskosten einzeln benannt, sind auch nur die benannten Positionen umlegungsfähig. Darüber hinausgehende Betriebskosten gelten dann als von der Miete erfasst.

Eine Bezugnahme auf die BetrKV, und insbesondere § 2 BetrKV, führt zu einer wirksamen Vereinbarung über die Umlegung aller im Katalog genannten Kostenpositionen. Ob schon die bloße Bezugnahme auf “Betriebskosten” oder § 556 BGB genügt, ist unklar.

In jedem Fall müssen solche Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV, sog. sonstige Betriebskosten”, ausdrücklich vereinbart werden.

Sind neue Betriebskosten umlagefähig?

Neue Betriebskosten sind Betriebskosten, deren Umlagefähigkeit bei Abschluss des Mietvertrags noch gesetzlich ausgeschlossen war oder die zu diesem Zeitpunkt noch nicht angefallen sind.

Die Parteien können sich über solche neuen Betriebskosten entweder nachträglich einigen oder schon bei Vertragsschluss die Umlegung neuer Betriebskosten vereinbaren. Besteht eine solche Vereinbarung nicht, wird der Vertrag ergänzend ausgelegt. Dann kommt es darauf an, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie die neuen Betriebskosten bedacht hätten.

Können die Nebenkostenabreden geändert werden?

Die Mietparteien können die Vereinbarung bzgl. der  Nebenkosten einvernehmlich ändern. Eine solche Änderungsvereinbarung ist unter engen Voraussetzungen auch stillschweigend möglich. Ein über einen längeren Zeitraum regelmäßiges Abrechnungsverhalten kann als Auslegungshilfe bei nicht eindeutigen Vereinbarungen dienen.